[국토교통부] 「공공주도 3080+」대도시권 주택공급 획기적 확대방안 발표

- 획기적 규제 완화 + 절차는 대폭 간소화 + 이익은 함께 공유

 

정부는 2.4(목) 관계부처 합동으로 정부·지자체·공기업이 주도하여
'25년까지 서울 32만호, 전국 83만호 주택 부지를 추가 공급하는
「공공주도 3080+, 대도시권 주택공급 획기적 확대방안」을 발표하였습니다. 

[ 압도적 물량 공급응로 수급 불안심리 해소 ] (물량) 서울에만 분당신도시 3개, 강남3구 APT 수와 유사한 32만호 공급 (속도) 건설 기간 획기적 단축(정비사업 : 평균 13년 → 5년 이내) (품질) 특별건축구역 + 민간의 창의적 설계·시공 + 충분한 생활 SOC (가격) 공공분양을 통해 시세보다 저렴한 Affordable Housing 공급 (청약) 3040 세대 실수요자를 위한 청약제도 개편 * 분양주택중심(70~80%) + 일반공급 비중 상향(15→50%) + 추첨제 도입(일반공급 30%) [ 과감한 규제혁신과 개발이익 공유 ] (도시·건축규제 완화) 용도지역 변경 + 용적률 상향 + 기부채납 부담 완화 (재초환 미부과) 공공 시행을 전제로 재건축 초과이익 부담금 미부과 (인허가 신속 지원) 중앙정부 또는 지자체 지구지정 + 지자체 인허가 통합심의 (개발이익 공유) 토지주 추가 수익, 생활 SOC 확충, 세입자 보호, 공공자가·임대 [ 파격적 인센티브와 새로운 비즈니스 기회 창출 ] (토지주) 10~30%p 추가수익 + 사업기간 단축 + 공공이 리스크 부담 (민간) 새로운 시장과 비즈니스 기회 창출(민관 공동 시행, 민간 단독 시행 등)

 

이번 혁신방안은 아래의 3대 기본원칙에 기초하고 있습니다. 

① 주민 삶의 질 관점에서 획기적(多)으로 규제를 풀겠습니다. 

도심 내에 충분한 물량의 품질 높은 주택을 공급하기 위해 용적률, 층수 등 도시·건축규제를 완화하고,
공공과 함께 한다면 과도한 기부채납을 완화하고 재건축 초과이익 부담금도 받지 않겠습니다. 

② 공공주도로 절차를 대폭(多) 간소화 하겠습니다. 

공공이 토지주, 세입자 등의 다양한 이해관계를 조율하고,
신속한 인허가 및 부지확보를 통해 사업기간을 5년 이내로 대폭 단축하겠습니다. 

③ 그 결과 발생하는 이익은 함께(多) 공유합니다. 

규제완화와 사업기간 단축으로 발생하는 이익은
토지주에 대한 충분한 수익, 세입자·영세상인의 안정된 삶, 생활 인프라 확충,
지역사회 정주여건 개선 등으로 공유하겠습니다. 

 

1) 이번 대책에는 우리 도시에 대한 많은 고민이 담겨있습니다. 

많은 국민들이 직주근접성이 우수한 대도심 내에서 양질의 부담가능한(Affordable Housing) 주택에
거주하기를 희망합니다. 

그러나, 최근 이례적 초저금리 지속으로 주택가격이 상승하고,
산업·주거·생활 트렌드 변화와 가구분화 등으로 도심 주택에 대한 수요 증가세가 더해지면서
도시민들의 전반적인 주거비 부담이 증가하고 있습니다. 

정부가 그간 도심 내 주택 공급기반을 강화*하기 위한 노력을 지속해 왔지만,
집값 상승기대가 지속되고,
도심 내 주택이 부족하다는 우려가 커지면서 내집 마련 불안 심리**가 확산되고 있습니다. 
* 전국 연평균 주택공급(만호) ('05~'07)36.3 ('08~'12)35.7 ('13~'16)45.0 ('17~'20)54.6
** 서울아파트 매수자 중 30대이하 비중 : ('19년)33% → ('20.上)36% → ('20.下)41%

이에, 주택 시장 안정을 위해서는 국민들이 원하는 입지와 유형의 주택을
도심 내에 공급할 수 있는 획기적 공급방안이 시급합니다. 

또한, 4차 산업혁명, 제로 에너지 등 신기술 발전, 비대면 소비 등 생활패턴 변화에 맞춰
도시공간구조 개편 필요성도 높아지고 있습니다. 

그러나, 우리 도시는 이러한 메가트렌드를 쫓아가기에는 다소 경직적인 모습을 보이고 있는 것이 사실입니다. 

역세권은 대중교통과 녹색기술을 접목하여 저탄소 주거-상업 복합지구를 갖춘 고밀개발이 필요합니다. 

입지가 우수한 역근처에 인접할수록 오히려 소형필지와 노후건축물의 비율이 높아지면서
낮은 밀도로 이용되고 있는 경우가 많습니다. 

4차 산업 전진기지로 탈바꿈되어야 할 준공업지역도 마찬가지입니다.

기존 산업이 쇠락해 건축물의 노후화가 진행되고 있으며 서울의 일부 준공업지역은
사실상 주거지로 사용되고 있는 실정입니다. 
* 서울시 내 준공업지역의 평균 주거비율은 약 43%이며,
  자치구 중에서도 A구(77%)·B구(56%)·C구(54%)가 특히 높은 주거비율을 보임

보육, 헬스, 택배, 안전시설을 갖춘 양질의 보금자리여야 할 저층주거지는
사업성 부족, 주민갈등으로 슬럼화가 진행되고 있습니다. 

 

2) 그러나 현재의 개발수단만으로는 한계가 있습니다. 

도시가 변화하지 못하고 쇠퇴하는 것은 토지주, 세입자, 상인들의 이해관계가 다양·복잡하고,
마땅한 개발수단이 없기 때문입니다. 

재개발·재건축 등 정비사업은 그간 도심 공급에 큰 역할을 해왔지만,
절차가 복잡하고 조합원간 이해상충으로 사업에 장기간이 소요되었습니다. 

주거환경 개선을 위해 도시·건축규제 완화의 이익이 사유화되고,
이를 노리는 투기성 수요 유입으로 역대 어느 정부도 과감한 규제개혁을 추진하지 못했습니다. 

특히, 비대위와 조합 간 갈등, 조합원 간의 갈등, 시공사와의 유착, 조합 비리 등
각종 사회문제도 발생하고 있습니다. 

정비구역이 아닌 곳은 더 어렵습니다. 

일정 규모 이상의 공공개발을 위해서는 토지주들 간 의견이 조율 되어야 하나,
다양한 이해관계의 상충 요소가 내재되어 있습니다. 

대형·소형 건물 혼재, 도로에 접한 건물과 이면에 있는 건물 등 소유주들간 이해 상충,
잘 되는 상가와 쇠퇴한 상가, 개발비 부담 능력이 없는 토지주들까지
너무나 복잡하지만 마땅한 법적절차나 수단이 없는 것이 현실입니다. 

 

3) 공공이 주도하면 충분한 주택을 신속하게 공급할 수 있습니다. 

공공이 다양한 이해관계를 책임지고 조율할 수 있습니다. 

토지주에게는 기존에 생각했던 수준보다 한 단계 높은 수준의 수익을 보장하고,
사업이 끝날 때까지 인허가·개발비용·주택경기 변동 등 모든 리스크를 공공이 부담합니다. 

개발비용 부담 능력이 없는 토지주에게는 분담금 없는 주택,
오랜기간 같은 장소에서 장사해온 상인에게는 새 건물로 재정착의 기회,
다가구 주택 월세 수입에 의존하고 있는 어르신에게는 매월 배당금을 받을 수 있는 리츠 주식 등
다양한 대안을 제시할 수 있습니다. 

사업 참여가 가능한 대상지도 대폭 확대하였습니다. 

기존의 정비구역 뿐만 아니라
역세권, 준공업지역, 저층주거지 등 非 정비 구역까지 적용 가능한 모델을 신설하여
새로운 주택공급을 원하는 주민들의 수요를 충족시키겠습니다. 

개발사업으로 내몰릴 수도 있는 사회적 약자도 두텁게 보호합니다. 

세입자·영세상인 등 개발사업이 시작되면 외곽으로 내몰릴 수밖에 없는 취약계층에게는
임시 영업공간, 건설 후 공급될 새 아파트의 공공임대주택을 재정착용으로 제공합니다. 

동시에, 사업 구역 간의 순환정비 및 수도권 인근 택지를 활용한 광역 순환정비를 통해
주택멸실 및 이에 따른 이주수요에도 효과적으로 대응할 수 있습니다. 

개발이익 사유화 걱정이 없어 과감한 규제완화도 가능합니다. 

공공은 발생하는 수입을 모두 공익 상의 목적으로만 사용하므로
과감한 용도지역 변경 및 용적률 완화, 기부채납 완화 등이 가능하고,
재건축의 경우 초과이익 부담금을 부과하지 않습니다. 

그 결과 얻은 개발이익은 우리 사회 모두가 공유합니다. 

개발이익은 토지주 추가수익, 생활SOC 확충, 세입자 지원,
사회적 약자를 위한 공공임대·공공자가주택 등에 활용합니다. 

 

4) 공공주도 3080+로 내집 마련 기회를 대폭 늘리겠습니다. 

이번 대책을 통해
非정비구역인 역세권, 준공업지역, 저층주거지를 개발하는 「도심 공공주택 복합사업」과
기존 정비구역의 사업을 빠르게 추진하는 「공공 직접시행 정비사업」,
도시재생의 실행력을 강화한 「주거재생혁신지구」 사업을 추진합니다. 

대표적으로 신규 도입되는 「도심 공공주택 복합사업」은
주민이 희망하고, 토지주 등 2/3 이상이 동의하면 사업이 확정되고,
공기업의 부지확보 및 지자체의 신속 인허가(통합심의) 등을 거쳐 착공하는
공공주도 Fast-Track으로 추진합니다. 

용적률 상향, 기부채납 제한 등을 통해 사업성을 대폭 제고하되,
토지소유자에게 기존 자체 사업 추진방식 대비
10~30%p 높은 수익률 및 아파트·상가우선공급을 보장할 계획입니다. 

 

 

원문 출처 : 국토교통부 누리집(www.molit.go.kr)